ملحق رقم (1) الحد الأدنى للمتطلبات اللازم توفرها عند تقويم أو دراسة الانخفاض في القيمة للأصول
الحد الأدنى للمتطلبات اللازم توفرها عند تقويم أو دراسة الانخفاض في القيمة للأصول
أولاً: نطاق التطبيق
1. تنطبق التعليمات الواردة في هذا الملحق عند تقويم أو دراسة الانخفاض في القيمة لكافة الأصول فيما عدا الأصول المدرجة في سوق نشط ووحدات أنظمة الاستثمار الجماعي.
2. في حال إعداد تقرير تقويم بناء على متطلبات المادة 7-7 من الكتاب الخامس عشر ((حوكمة الشركات)) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 7 لسنة 2010، فإنه لا يتوجب الالتزام بالمتطلبات الواردة في بند ((ثالثا: متطلبات رقابية إضافية خاصة بتقويم الأصول العقارية)) فيما عدا الفقرة (ب) ضمن كل من البند الفرعي (2) أو البند الفرعي (3) من ذلك البند.
ثانيا: الحدود الدنيا الواجب توافرها عند التقويم أو دراسة الانخفاض في القيمة
1. معلومات عن مقدم خدمة التقويم:
أ. اسم مقدم خدمة التقويم (فردا أو منشأة).
ب. توقيع الشخص المسؤول عن مهمة التقويم.
ت. الترخيص (إلا في حال كان تقرير التقويم معد داخليا).
ث. العضوية في منظمات التقويم العالمية (إن وجد).
ج. خبرات ومؤهلات مقدم خدمة التقويم.
ح. إفصاح حول العلاقة بين مقدم خدمة التقويم وطالب التقويم (مدى وجود استقلالية بين مقدم خدمة التقويم وطالب التقويم).
2. معلومات عن العميل:
يجب تحديد الطرف الذي يقوم بطلب مهمة التقويم، بالإضافة إلى تحديد الأطراف الأخرى التي قد تعتمد على نتائج مهمة التقويم.
3. معلومات عامة عن عملية التقويم:
أ. تاريخ التقويم (تاريخ الفترة المالية المعد عنها التقويم).
ب. تاريخ إصدار التقويم.
ت. الغرض من التقويم.
ث. العملة المستخدمة لقيمة الأصل.
ج. مبلغ التقويم.
ح. القيود المفروضة على استخدام وتوزيع ونشر التقرير
خ. تفاصيل الأصل أو الأصول محل التقويم:
◆ وصف الأصل.
: موقع الأصل.
◆ المالك الرئيسي للأصل محل التقويم (إرفاق المستندات الثبوتية).
◆ الوضع القانوني للأصل (في حال وجود قضايا قانونية أو كان الأصل مرهون).
4. معلومات إضافية في حال كان الأصل محل التقويم هو أصل عقاري:
أ. رقم القسيمة والعنوان.
ب. نوع العقار (استثماري - تجاري - سكني - صناعي - زراعي ... الخ)
ت. فئة العقاري (أراضي - مباني خالية - مباني مأهولة - قيد التطوير ... الخ)
ث. مساحة الأرض.
ج. النسبة المسموحة للبناء.
ح. صور للعقار.
خ. تاريخ معاينة العقار، مع الإشارة إلى أي جزء من العقار قد يتعذر الوصول إليه.
د. توضيح فيما إذا كان التقويم قد تم دون إتاحة الفرصة لإجراء فحص ميداني ملائم أو أي إجراء بديل للمعاينة.
ذ. نسبة البناء الذي تم تشييده في تاريخ التقويم:
◆ تفاصيل عدد الطوابق أو الغرف أو المساحة.
◆ نسبة الشواغر.
◆ القيمة الإيجارية السوقية للوحدة.
◆ قيمة الإيجارات الفعلية خلال السنة المالية الحالية.
5. معلومات حول أساليب تجميع البيانات:
أ. مصادر المعلومات المستخدمة في التقويم.
ب. الفرضيات المستخدمة في عملية التقويم (مثل نسب الخصم ونسب النمو في التدفقات النقدية).
ت. المستندات الداعمة للمعلومات والفرضيات المستخدمة في التقويم.
ث. عندما يتم إجراء التقويم على أساس معلومات مقيدة، يتعين أن يتضمن التقرير التفاصيل الكاملة عن التقييد.
ج. الإفصاح عن مدى توفر المعلومات والتحقق من الفرضيات المستخدمة في التقويم. وفي حال تم إجراء التقويم دون توفر المعلومات التي تكون متاحة في العادة، أو لم يتم التحقق من بعض الفرضيات المهمة لنتيجة التقويم، فإنه يجب على المقيم أن يوضح صراحة في تقريره أنه لا يجب الاعتماد على التقويم بدون هذا التحقق.
ح. يجب الإشارة صراحة في تقرير التقييم إذا كان هناك عدم يقين ذو أهمية جوهرية في التقويم.
6. معلومات عن منهجية التقويم:
أ. منهجية المقارنة (Comparable Method):
٥ ما هي الأصول التي تم المقارنة بها.
٥ ما هي المضاعفات (Multiples) التي تم الاعتماد عليها.
٥ يجب إجراء تحليل مقارن نوعي وكمي لتحديد أوجه التشابه والاختلاف بين الأصول المقارنة والأصل محل التقويم. ويتعين إجراء تعديلات (Adjustments) على أساس هذا التحليل المقارن. ويجب أن تكون هذه التعديلات معقولة، كما يجب أن يوثق المقيم أسباب هذه التعديلات وكيفية تحديدها كميا.
ب. منهجية التدفقات النقدية (Discounted Cashflow Method):
٥ التدفقات النقدية:
◆ تحديد طريقة احتساب التدفقات النقدية (FCFE - FCFF - CFO - Dividend) وسبب اختيارها. ◆ ما هي المدخلات المستخدمة في احتساب التدفقات النقدية وفق الطريقة المختارة.
٥ تكلفة حقوق الملكية:
◆ نسبة فائدة السندات الخالية من المخاطر (Risk Free Rate).
﴾ علاوة مخاطر حقوق الملكية (Risk Premium).
+ بيتا (BETA).
٥ تكلفة الدين:
◆ هامش التعثر (Default Spread)
◆ تكلفة الدين بعد الضرائب (After Tax Cost of Debt) = (Risk Free Rate + Default Spread) (1 - Tax Rate)
٥ القيمة المقدرة للأصل:
◆ نسبة النمو في التدفقات النقدية (Cashflow Growth Rate)
: معدل الخصم (Discount Rate).
. Cashflow in year N+1/ (discount rate- perpetual growth rate)
◆ نسبة النمو الدائم (Perpetual Growth Rate).
◆ القيمة النهائية (Terminal Value)
◆ في حال استخدام مضاعفات (Multiples) للقيمة النهائية (Terminal Value)، يجب تحديد طبيعة تلك المضاعفات.
٥ مراعاة الاعتبارات التالية:
◆ يجب أن يعكس معدل خصم التدفقات النقدية المتوقعة كافة المخاطر المرتبطة بكل نوع من أنواع التدفقات النقدية والعمليات المستقبلية للأصل، بالإضافة إلى القيمة الزمنية للنقود.
* يجب عند احتساب معدل الخصم:
(أ) توثيق الطريقة المستخدمة لحساب معدل الخصم مع تقديم ما يدعم سبب استخدامه.
(ب) تقديم دليلا على كيفية اشتقاق معدل الخصم، بما في ذلك تحديد المدخلات الرئيسية وتقديم ما يدعم ذلك.
◆ يجب أن يتم النظر في مخاطر تحقق تنبؤات التدفقات النقدية للأصل عند احتساب معدل الخصم. وتحديدا يجب التحقق ما إذا كانت المخاطر المتعلقة بتنبؤات التدفقات النقدية تم أخذها بالحسبان.
◆ يجب تحديد العناصر الرئيسية لتنبؤات التدفقات النقدية ومقارنتها مع:
(أ) الأداء المالي والتشغيلي التاريخي للأصل.
(ب) الأداء التاريخي والمتوقع للأصول المقارنة.
(ت) الأداء التاريخي والمتوقع للسوق.
○ في حال تم استخدام منهجية التدفقات النقدية لاحتساب قيمة الاستخدام ((Value in Use)) لتحديد فيما إذا كان هناك انخفاض في قيمة الأصول، فإنه يجب مراعاة الاعتبارات الإضافية التالية:
◆ يجب تقدير التدفقات النقدية المستقبلية للأصول في حالتها الحالية، والاستخدام التشغيلي الحالي لها.
◆ يجب الاستناد في احتساب التدفقات النقدية المستقبلية على افتراضات معقولة ومدعمة بالأدلة، وأن يتم إعطاء وزن أعلى للأدلة الخارجية (External Evidences).
◆ يجب أن تكون التدفقات النقدية المستقبلية مستندة إلى توقعات لخمس سنوات كحد أقصى، إلا في حالات استثنائية تبرر تجاوز تلك المدة.
◆ يجب أن تأخذ تقديرات التدفقات النقدية المستقبلية في الحسبان التناسب بين النمو في الإيرادات والمصروفات المتوقعة.
ج. منهجية قيمة صافي الأصول المعدلة (Adjusted Net Asset Value):
٥ التعديلات (Adjustments) على القيمة الدفترية للأصول والخصوم.
٥ أسباب تطبيق التعديلات أعلاه.
د.منهجية التقويم في حال كان الأصل عقاري:
٥ طريقة مقارنة المبيعات:
◆ الأصول العقارية التي تم المقارنة بها.
◆ القيمة السوقية للعقارات التي تم المقارنة بها (إرفاق المستندات الدالة).
◆ الفروقات الجوهرية - إن وجدت - بين العقار محل التقويم والعقارات التي تم المقارنة بها.
* يجب إجراء تحليل مقارن نوعي وكمي لتحديد أوجه التشابه والاختلاف بين الأصول المقارنة والأصل العقاري محل التقويم. ويكون من الضروري إجراء تعديلات (Adjustments) على أساس هذا التحليل المقارن. ويجب أن تكون هذه التعديلات معقولة، كما يجب أن يوثق المقيم أسباب هذه التعديلات وكيفية تحديدها كميا.
٥ طريقة القيمة المتبقية (Residual Value Method):
◆ القيمة المتوقعة للمشروع عند إنجازه.
◆ القيمة الحالية للمشروع وفقا لحالته كما في تاريخ التقويم.
◆ تحديد نسبة الأعمال المنجزة للمشروع.
◆ التكاليف المباشرة (تكاليف البناء) المتوقعة للمباني.
◆ التكاليف غير المباشرة المعروفة أو/والمتوقعة اللازمة لإنجاز التطوير، بحد أدنى ما يلي:
- أتعاب المستشارين.
- تكاليف التسويق.
- الجدول الزمني.
- تكاليف التمويل.
- أرباح التطوير.
﴾ معدل الخصم، فضلاً عن الوسيلة المطبقة من أجل التوصل إلى معدل الخصم.
◆ البنود الواجب الإفصاح عنها في دراسة تقويم الأصل، وهي:
- ما إذا كان هناك سوق للتطوير المقترح أم لا.
- التصاريح القانونية أو تقسيم الأراضي بما في ذلك أيّ شروط أو قيود مفروضة على التطوير المصرح به.
- القيود أو الرهون أو الشروط المفروضة لتنفيذ هذه الأعمال
- حق الوصول إلى الطرق العامة أو غيرها من الأماكن العامة.
- الحاجة إلى أيّ تحسينات في البنية الأساسية والحقوق اللازمة لتنفيذ هذه الأعمال.
- الظروف والاتجاهات الاقتصادية وتأثيرها المحتمل على المصروفات والإيرادات خلال فترة التطوير.
- الوقت المتوقع اللازم للتعامل مع المسائل التحضيرية قبل مباشرة الأعمال لإنجازها وعند الاقتضاء تأجير العقار المنجز أو بيعه.
- أيُّ مخاطر أخرى مرتبطة بالتطوير المقترح.
- أن يقوم المقيم بالإفصاح بأنه قام بالاطلاع على المستندات الدالة على المشروع مثل رخصة البناء والمخططات الهندسية الخاصة بالمشروع.
٥ طريقة التكلفة (Cost Approach Method):
◆ تكلفة الأرض.
◆ تكلفة استبدال المبنى.
◆ تكلفة الاستهلاك.
◆ استهلاكات أخرى على المبنى.
ملاحظة: يتعين تطبيق طريقة تكلفة الاستبدال بعد خصم الاستهلاك فقط في الحالات التالية:
1- في حال عدم وجود دليل يمكن الاعتماد عليه أو ذي صلة بمعاملات البيع الحديثة نظراً للطبيعة الخاصة للأصل.
2- في حال كان من غير المجدي إجراء تقويم موثوق به باستخدام طرق أخرى.
٥ طريقة الدخل (Income Approach Method):
◆ الدخل الصافي التشغيلي الفعلي للعقار.
◆ نسبة الرسملة المستخدمة، والفرضيات التي تم الاعتماد عليها.
○ طريقة التدفقات النقدية لعقود الاستثمار مع الدولة ضمن مشاريع الـ BOT
:(Discounted Cashflow Method)
◆ تحليل التدفق النقدي المتوقع للمشروع - Cash Flow Projections.
◆ تحديد مدة العقد والفترة المتبقية من العقد.
◆ الدخل الصافي التشغيلي الفعلي للمشروع.
◆ معدل الخصم (Discount Rate).
◆ القيمة الحالية (Present Value) للدخل الصافي المستقبلي للمشروع.
هـ. في حال الاعتماد على أكثر من منهجية في احتساب قيمة الأصل، يجب توضيح النسب التي تم توزيعها لكل منهجية.
7. ملخص حول استنتاجات التقويم:
يجب أن يتضمن الملخص حول استنتاجات تقرير التقويم على المعلومات التالية كحد أدنى:
◆ استنتاج القيمة والأسباب الرئيسة للنتيجة التي تم التوصل إليها.
﴾ الإفصاح عن مدى توفر المعلومات والتحقق من الفرضيات المستخدمة في التقويم.
◆ الإفصاح لمستخدم التقويم عما إذا ما كان هناك عدم يقين ذو أهمية جوهرية في التقويم.
ثالثا: متطلبات رقابية إضافية خاصة بتقويم الأصول العقارية
1. أن يتم مراعاة ما تقضي به معايير المحاسبة الدولية بكل الأحوال بما في ذلك لدى الاعتراف أول مرة بالأصل ولدى إجراء التقويم فيما بعد بما فيها مقتضيات الإفصاح المطلوب.
2. الإجراءات المطلوبة لتقويم العقارات المحلية المدرجة في البيانات المالية المجمعة والمصنفة كأصول سواء ثابتة أو غيرها من التصنيفات ببيان المركز المالي:
أ. أن يتم إجراء التقويم بصفة سنوية على الأقل.
ب. أن يتم إجراء التقويم من قبل جهتين، على الأقل، متخصصتين ومرخصتين لمزاولة مهنة التقويم العقاري يكون إحداهما أحد البنوك الكويتية، على أن يتم الأخذ بالتقويم الأقل.
ج. يتعين أن تكون هناك استقلالية بين الجهة طالبة التقويم والجهات التي تقوم بالتقويم، وألا تكون هناك شبهة تعارض مصالح بينهما. وفي حال وجود حالة شبهة تعارض مصالح مع البنوك المحلية، يتعين على الجهة إخطار الهيئة فور تحقق شبهة تعارض المصالح، ليتسنى للهيئة مراجعة الحالة وتحديد الإجراء الأمثل للجهة نحو تقويم الأصول العقارية المعنية في هذه الحالة. كما يستوجب على الجهة أن تقوم بإخطار هيئة أسواق المال بشكل فوري بانتفاء حالات تعارض المصالح مع البنوك المحلية التي تقدم خدمة التقويم العقارية.
د. أن يتم إجراء التقويم بتاريخ لا يزيد عن شهرين من تاريخ البيانات المالية.
3. الإجراءات المطلوبة لتقويم العقارات الأجنبية المدرجة في البيانات المالية المجمعة والمصنفة كأصول سواء ثابتة أو غيرها من التصنيفات ببيان المركز المالي:
أ. أن يتم إجراء التقويم بصفة سنوية على الأقل.
ب. أن يتم إجراء التقويم من قبل جهة واحدة على الأقل، متخصصة ومرخصة لمزاولة مهنة التقويم العقاري في البلد الواقع فيه العقار محل التقويم، ما لم تقرر الهيئة ضرورة وجود أكثر من تقويم، وفي هذه الحالة يتم الأخذ بالتقويم الأقل.
ج. يتعین أن تكون هناك استقلالية بين الجهة طالبة التقويم والجهات التي تقوم بالتقويم، وألا تكون هناك شبهة تعارض مصالح بينهما.
د. أن يتم إجراء التقويم بتاريخ لا يزيد عن شهرين من تاريخ البيانات المالية.
4. يعفى الأشخاص المرخص لهم والشركات المدرجة في البورصة من الاجراءات المطلوبة لتقويم الأصول العقارية التي يتم المحاسبة عنها بالتكلفة والمذكورة في البند الفرعي رقم 2 والبند الفرعي رقم 3 من البند "ثالثاً" من هذا الملحق. مع مراعاة الالتزام بمتطلبات معايير المحاسبة الدولية بما في ذلك تسجيل انخفاض في قيمة الأصل العقاري في حال وجود دليل موضوعي على ذلك.
5. يحق لهيئة أسواق المال الطلب من الشخص المرخص له أو الشركة المدرجة المعفاة وفق البند الفرعي رقم 4 من البند "ثالثاً" أعلاه بإجراء تقويم حديث لبعض العقارات المدرجة في بياناتهم المالية وفق الإجراءات الموضحة في البند الفرعي رقم 2 للعقارات المحلية أو البند الفرعي رقم 3 بالنسبة للعقارات الأجنبية من البند "ثالثاً" من هذا الملحق للتأكد من عدم وجود انخفاض في قيمة تلك العقارات عن قيمتها الدفترية المسجلة في بياناتها المالية.
6. في حال تعذر على المقيم العقاري تقويم الأصل العقاري غير المشمول بالإعفاء المذكور في البند الفرعي رقم 4 من البند "ثالثاً" أعلاه، فإنه يتوجب على الشخص المرخص له أو الشركة المدرجة أو نظام الاستثمار الجماعي القائم تزويد الهيئة بنسخة من كتاب التعذر موقعا من المقيم العقاري يتضمن أسباب عدم المقدرة على التقويم. في ضوء ذلك، ستقوم هيئة أسواق المال بدراسة كل حالة على حدة وإذا تبين لها فعلا صعوبة تقويم تلك العقارات فإنه يتوجب على الشركة في هذه الحالة إعداد تقويم داخلي للأصل العقاري وتزويد الهيئة بنسخة منه يشتمل على الأسس التي تم الاعتماد عليها في إعداد هذا التقويم، أخذا في الاعتبار ما تقضي به معايير المحاسبة الدولية في إعداد التقويم، والمتطلبات الواردة في البند "ثانيا" من هذا الملحق.
7. يتعين على الأشخاص المرخص لهم والشركات المدرجة في البورصة إرفاق التقييمات التي تجري في هذا الشأن مع البيانات المالية التي يتم تزويد هيئة أسواق المال بها.